万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法(大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁fǎ)院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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