饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局(jú)联(lián)合发布了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪(jì)机构存(cún)在(zài)利(lì)用房源(yuán)客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)关(guān)注最多的(de)一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务(wù)过(guò)程中对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合(hé)适(shì)的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在(zài)经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本(běn)服(fú)务(wù)和(hé)延伸服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪(háo)甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费用对市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的(de)情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fán甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处g)价。两(liǎng)部(bù)门(mén)提(tí)出严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的(de)透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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