OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到(dào)一定释放(fàng)，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提振，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库(kù)提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技(jì)术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要(yào)一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压那么(me)多储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得(dé)到及(jí)时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了(le)一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhān标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压g)润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的(de)发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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