文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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