万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去(qù)了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际阅历是什么意思占(zhàn)有，但未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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