导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子jiān)，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为20蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子00年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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