文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中妥否的意思是什么，妥否的用法国(guó)一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(b妥否的意思是什么，妥否的用法ǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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