5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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