近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要包(bāo)0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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