导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(x虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴íng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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