“现在(zài)的房地产很难再出现像过去十(shí)年的系统性(xìng)行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济学(xué)家洪灏(hào)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房地产(chǎn)行业分化(huà)的愈加明(míng)显，让机构和投资(zī)者(zhě)的关(guān)注度从板块向单个标(b福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗iāo)的转移。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业绩(jì)，还是(shì)估值，房(fáng)地产都已(yǐ)经双(shuāng)杀到了最底部，而(ér)且是反复地杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下的空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三道(dào)红线等(děng)指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进行选(xuǎn)择(zé)，需要(yào)非常(cháng)小心，避(bì)免选了半(bàn)天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需(xū)要满(mǎn)足以下三个基准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的(de)、此前(qián)没有(yǒu)踩过(guò)红(hóng)线(xiàn)的。

　　他还表示，如(rú)果关(guān)注一下今(jīn)年房地产的开发(fā)资金来源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源(yuán)来自新盘的(de)销售(shòu)。但今(jīn)年(nián)新房的(de)销(xiāo)售情况相较(jiào)一(yī)般。再关(guān)注(zhù)一下，哪些房企(qǐ)能从(cóng)银行拿到钱(qián)，其实主要还是那(nà)些有国企背景的(de)房企，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以(yǐ)整个行(xíng)业(yè)出现了一个很明显的分化，无(wú)论是在销售，还是融资等各个(gè)方面都非常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背景的房(fáng)企在资本市场表现相对(duì)较好，但没有国资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到(dào)如(rú)何挖掘，我们会特别重视(shì)企业的成本(běn)优(yōu)势，更具体一点，就是它的净借贷水平(píng)（净负债率）是(shì)不(bù)是行(xíng)业内的最(zuì)低水平；利润率是(shì)不是行业内(nèi)最高(gāo)的；融资成本(běn)是(shì)否是行业内(nèi)最(zuì)低的；建安成本是(shì)否也是(shì)业内最低的；这些都是我们(men)看(kàn)重的一(yī)家房企的综(zōng)合成本(běn)。

　　需要注意的(de)是，能够(gòu)同时满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了(le)“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截至2022年(nián)末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控(kòng)股(gǔ)等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是(shì)有着较(jiào)稳健特色的国央企房(fáng)企，其财(cái)务指(zhǐ)标(biāo)称得(dé)上完全健康(kāng)的仍(réng)是少数。而(ér)更加值得注意的(de)是，在(zài)2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地(dì)方国(guó)企开始(shǐ)大举扩(kuò)张。而(ér)这无疑又进(jìn)一步考(kǎo)验着国央企的资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏把(bǎ)握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预(yù)判未来市场，以(yǐ)及(jí)过于激(jī)进的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前(qián)的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置(zhì)的(de)一家房企进行(xíng)举例，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比(bǐ)例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机(jī)会(huì)来了，其(qí)开始在一线城(chéng)市进行大举拿地(dì)，净(jìng)负债率也由(yóu)此前(qián)的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接近(jìn)三(sān)分(fēn)之(zhī)一。与(yǔ)此同时，该(gāi)房企新购入地块(kuài)也实现了快速(sù)的开盘利用率，预计(jì)今年会有(yǒu)更多的楼盘入(rù)市。像这类企业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于(yú)它本身储备(bèi)了(le)很多弹药，去(qù)年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在一线城市，另外一半也主要(yào)集(jí)中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地(dì)扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到(dào)机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要(yào)小心，如(rú)果(guǒ)负债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未来的两年市场没有想象得那(nà)么(me)好，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企的扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过于(yú)快速了。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一(yī)标准要(yào)比“三道红线”对(duì)房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要(yào)更(gèng)加严格(gé)。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的复苏速度并(bìng)没有那么快，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率(lǜ)提高到(dào)一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀地(dì)产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净(jìng)负债率都(dōu)在60％之上。其(qí)中，中交地产净负债率(lǜ)持续(xù)居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团等(děng)房企在践行较积极的拿地策略(lüè)的同时，也较好地控制了(le)公司的(de)扩张(zhāng)速度与净负债(zhài)率水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团等个(gè)别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实(shí)际上(shàng)，他们是以(yǐ)同一筛(shāi)选(xuǎn)标(biāo)准来看(kàn)国央企与民营房(fáng)企，但(dàn)在各维(wéi)度的实际表(biǎo)现上，国(guó)央企(qǐ)确实会(huì)更胜一筹。如(rú)国央企的融资成(chéng)本(běn)更低(dī)，融资渠(qú)道也(yě)更(gèng)顺畅，能够做到(dào)想融(róng)就(jiù)融(róng)，这样，国央企自然(rán)而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机(jī)构更(gèng)加看好国央企，但这也并不意味着，民(mín)营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，仍有少数(shù)民营房企同样(yàng)受到机构的青睐(lài)。比如，根(gēn)据(jù)2023年一季报(bào)，滨(bīn)江集团的(de)十大(dà)流通股东中新进(jìn)了(le)“中国工(gōng)商银(yín)行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回(huí)报灵活配置混合型证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自身的(de)基本面(miàn)表现存(cún)在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产市场(chǎng)整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价表现等多维度(dù)都表(biǎo)现了较强的增长势(shì)头。

　　业(yè)绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润(rùn)依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集团(tuán)更是(shì)实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产“青铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持自身业绩的(de)持续增长，和滨江集(jí)团扎根杭(háng)州的战略布局关(guān)系(xì)密切(qiè)。根据2022年年(nián)报，滨江集(jí)团有近(jìn)七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的(de)营收比重只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭州房企销(xiāo)售排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的土(tǔ)储补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭(háng)州网数据(jù)显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在(zài)杭(háng)拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出(chū)表(biǎo)现(xiàn)，也让(ràng)滨江集团的房企排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十(shí)，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗(dé)注(zhù)意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江(jiāng)集团(tuán)股价(jià)翻了超一(yī)倍以上，而(ér)近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集团(tuán)发布(bù)公(gōng)告表示，公司(sī)于5月10日接(jiē)受了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建信养老、新华养(yǎng)老(lǎo)等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实际上(shàng)房地产开发(fā)只是(shì)房地产产业链上的(de)中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料供应(yīng)商，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地(dì)产开发环节(jié)与上游(yóu)材料端息(xī)息相关，新盘开工不足导(dǎo)致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移(yí)至(zhì)下游(yóu)。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房时代，所(suǒ)以对地产(chǎn)产业链，尤(yóu)其是偏(piān)消(xiāo)费属(shǔ)性(xìng)的家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有(yǒu)的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也(yě)会越来越多。美国(guó)过去的数据充分(fēn)说(shuō)明了这一(yī)点，在新房(fáng)销(xiāo)售见顶(dǐng)之后，家具(jù)消费的增长却一直都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对(duì)看(kàn)好和(hé)内装(zhuāng)相(xiāng)关的行业，例如消费(fèi)建(jiàn)材、家居装饰(shì)等。”万(wàn)家(jiā)基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相(xiāng)关赛道龙(lóng)头年(nián)内表现的统计，目(mù)前暂居前两位的(de)都是(shì)来自(zì)家(jiā)纺赛道(dào)的公司，它们分(fēn)别是富安(ān)娜和水星(xīng)家纺，特(tè)别是前者在月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线的基础(chǔ)上(shàng)，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富(fù)安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产(chǎn)品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报告期(qī)内(nèi)，富安娜实(shí)现营业收入(rù)约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，能够发现(xiàn)该股早已成(chéng)为基金重仓(cāng)股的天下(xià)，彼时(shí)包括(kuò)公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝(bǎo)盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的(de)两(liǎng)只(zhǐ)基(jī)金(jīn)都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产业链股票(piào)还有(yǒu)金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的(de)家居板块也因疫情(qíng)、消费复(fù)苏进程缓慢等(děng)多因素一度沉(chén)寂(jì)，不过好在困境反转露(lù)出曙光，家居板(bǎn)块中年内表(biǎo)现最好的是志邦(bāng)家(jiā)居(jū)。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是(shì)归(guī)母净利润(rùn)，公司都(dōu)实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具(jù)，一季报中(zhōng)他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的(de)两只公募。有意思(sī)的是，他似(shì)乎对(duì)于定制家居类标(biāo)的情(qíng)有独(dú)钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十(shí)大流通股股东，其也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下(xià)游的(de)物业股也越来越被机构所(suǒ)青睐，不过(guò)这类(lèi)标的大多(duō)在香港上(shàng)市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前(qián)述上海公募基金(jīn)经理举例分析：“物业服务不(bù)是一(yī)个(gè)高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选公司还(hái)是希望挣的是市场化(huà)应该挣的(de)钱(qián)，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的绿城服务为例(lì)，它在中高端福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗楼盘(pán)占比是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚动的大部分(fēn)项目到(dào)期(qī)之后，经过两三轮(lún)合同周期还(hái)能做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真正(zhèng)能做到产品提价的公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定人员成本的(de)年(nián)度增长，不过服务没有特别好，客(kè)户(hù)没有那么满意，能做到提价难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在(zài)业内做(zuò)到到期之后(hòu)提价率比较高，这(zhè)跟它的定位(wèi)和比较好的服务是有关系(xì)的。”他进一步(bù)强调。

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