近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。<肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌/p>

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情(q肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌íng)况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分派金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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