万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写mg alt="北京房圈大消息(xī)！顶(dǐng)级(jí)富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地(dì)步(bù)，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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