文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合(hé)同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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