万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在(zài十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其身(shēn)？

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