5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨(合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表or: #ff0000; line-height: 24px;'>合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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