万柳书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuà孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重n)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的(de)估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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