近(jìn)两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)R什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法EITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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