万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的集团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的zhōng)赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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