导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(s酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人hì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(d酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人ì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人)要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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