导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(w杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译èi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个(gè)杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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