万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的(de)估(gū)值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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