近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　西安市城六区是哪几个c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(z西安市城六区是哪几个hài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de西安市城六区是哪几个)是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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