近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的(d含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式e)修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑的含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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