文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工业，强(qiángjunk food 可数吗，junk food是单数还是复数)调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，20junk food 可数吗，junk food是单数还是复数05年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)junk food 可数吗，junk food是单数还是复数部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 junk food 可数吗，junk food是单数还是复数