OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续(xù)此前(qián)几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在(zài)全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施(s染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的hī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业(yè)内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度(dù)对(duì)经(jīng)营现金流没(méi)有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报(bào)中披(pī)露(lù)的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了(le)一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化(huà)为(wèi)实际租(zū)户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的态度(dù)，我们(men)肯定(dìng)要全力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未(wèi)能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多(duō)平(píng)的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资(zī)源共(gòng)享和(hé)联合营(yíng)销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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