文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗(wō)居(jū)到(dào)基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速m是什么意思性取向(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房m是什么意思性取向(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国m是什么意思性取向套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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