5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业(y孙悟空真实存在过吗è)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚(z孙悟空真实存在过吗huàn)他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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