饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布(bù)了关于(yú)规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居(jū)民(mín)来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经(jīng)纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中(咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务(wù)过(guò)程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价(jià)值咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关(guān)部(bù)门依(yī)法查(chá)处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中(咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉zhōng)，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势(shì)地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门(mén)提(tí)出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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