OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做(zuò)好(hǎo)相(年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停市场整体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有(yǒu)造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到租金收入(rù)受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大(dà)园(yuán)项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么(me)多储备(bèi)租(zū)户，之(zhī)前(qián)的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的(de)调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水平(píng)等方面也(yě)有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本(běn)平(píng)台(tái)和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的(de)第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解(jiě)当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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