万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽准还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确(què)了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽)墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其(qí)在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它(tā)，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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