饱受争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行(xíng)为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一(yī)个(gè)话题(tí)，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自唐山大地震和汶川大地震哪个严重行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费(fèi)前应当(dāng)向交易(yì)当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违(wéi)反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看(kàn)各城市(sh唐山大地震和汶川大地震哪个严重ì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(s唐山大地震和汶川大地震哪个严重huì)费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在(zài)原先(xiān)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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