5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报(每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我bào)汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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