OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的(de)业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市(shì)场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目前在(zài)管资(zī)产约(yuē)五百(bǎi)万方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在(zài)开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它(tā)未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前突发事(shì)件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信(xìn)心。”

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