文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(ji毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗ā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的(de)商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房(fán毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗g)预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗rong>一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。