文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一般安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统有严(yán)格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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