导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn中国人口第一大省，中国人口第一大省排名)1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(中国人口第一大省，中国人口第一大省排名chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期(qī)。

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