万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院唐山大地震和汶川大地震哪个严重报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)唐山大地震和汶川大地震哪个严重金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独善其身(shēn)？

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