OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OP蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗PO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.7蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗6％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出(chū)于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光(guāng)大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的(de)储备(bèi)租(zū)户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调(diào)租和(hé)换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户退租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独(dú)栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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