导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量ong>人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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