近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分 style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基金份额(é)的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(y中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分ào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权(quán)类的(de)资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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