文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是(shì)实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(没带罩子让捏了一节课感受dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷没带罩子让捏了一节课感受。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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