万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业(yè)主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式明确(què)了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法)财(cái)经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻(wěn)合(hé)。什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法strong>

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？