OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人(rén)士(shì)看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品(pǐn)年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至(zhì)得(dé)这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入(rù)受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧(j阿富汗是不是亡国了ǐn)急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项阿富汗是不是亡国了，一度二级(j阿富汗是不是亡国了í)市(shì)场价格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到(dào)三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的(de)大租户退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了(le)一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的(de)储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标(biāo)的(de)坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年(nián)建设(shè)发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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