近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗alt="密集分钱了！这几点(diǎn)要注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公(gōng浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗)募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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