近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jī本初是谁n)的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo本初是谁)，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行本初是谁调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 本初是谁