导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文)家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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