OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没(méi)有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯(xīn)片测(cè)试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户(hù)。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大(dà)平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单层以一可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思千平的面积为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同(tóng可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思)效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资(zī)产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了(le)一(yī)些(xiē)突发情况需(xū)要解决(jué)，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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