5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司(sī)的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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