OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资(zī)者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超(蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病chāo)过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出(chū)于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经(jīng)营现金流(liú)没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户(hù)的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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